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匿名 发表于 2025-5-14 09:35
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很多人昨天来问，未来会不会是现房销售？
我当然支持现房销售，这样就不会出现烂尾、货不对板等现象；大家都是看到房子以后再下单，肯定有利于购房者。
但是，这里面其实有很高的门槛。
低的那个叫做现金流，过去开发商基本拿地半年多就能卖，现在至少要两年多时间，周转速度慢了 4-5 倍。商业常识就是，周转速度越慢的生意，对利润率要求就越高。目前开发商的净利润也就 5% 左右，也就是卖一套 100 万的房子
赚 5 万，假设速度减慢 4 倍，那就需要做到 20% 左右才行。
作为购房者会觉得 20 万很多，但作为一个生意，2-3 年才赚 20% 左右已经是少到极限。目前国内无风险利率水平是 3% 左右，100 万你安安稳稳吃息 3 年都有 9 万，而做生意是有风险的，这个 20% 需要对冲潜在亏损风险。
也就是，要么地价下跌 15% 左右，要么房价上涨 15% 左右，才能实现利润率 20% 左右；前者是卖地方也就是地方政府让利，后者是购房者多花钱。现实中可能是一边承担一半，各出 7.5%。
不过认真算账的话，相比于预售，购房者实际上是晚两年才出购房款，按照 3% 的无风险利率水平来计算，利息上省了 6% 左右，所以只是心理上多出了很多钱，实际上并没有。
政府那边也一样，如果允许开发商分期付土地款，地价实际上也未必要降那么多。
所以现金流这个门槛，虽然高，但我认为是可以跨过去的。
真正高的很难跨过去的那个门槛叫做开发周期风险。
举例来说，我是开发商，拿地的时候地价是 2 万，开发成本是 5 千，我卖 2.8 万可以赚 3 千。
我今天拿地，对半年后的房价基本还看得清，就算跌也跌不了多少，大不了跌 5 千，每平米倒亏 2 千。
但如果是 2-3 年后就没法预测了，万一房价跌到 1.5 万，我每平米就血亏 1 万。那就不是亏钱的问题，而可能是公司要倒闭了。
当然反过来也有可能，每平米涨 1 万，我血赚。
所以现房制度下，开发商就变成了期货玩家，不是看房子造得好不好，而是两年后的房价是多少。
除非房价走势稳定，每年就跌一点点或者涨一点点，否则几乎所有开发商都会很容易完蛋。
那国外为何可以现房销售？
主要有两个原因。
1、国外主流不是我们这种高层，而是一幢幢的独立小房子，开发周期短，比如日本的一户建大约是 3-6 个月，那当然能做到现房了。
2、开发商获取土地的模式不一样。我们这里是拍卖模式，本质就是开发商从地方政府手里买地，是一口价；而大部分国家土地私有，你完全可以和土地所有者达成一个协议，用土地入股之类的方式来开发房产。那么如果开发周期
中房价大跌，这个损失是双方共同承担的，开发商就有缓冲垫。
另外，大部分国家实际上是预售和现房结合，就是有些房子是预售，有些是现房。
以美国最大的开发商霍顿集团为例，80% 的收入来自预售，20% 才是现房销售。
我大概查了下，在全球大部分国家，有地住宅（一户建、独立 house、别墅等），以现房销售为主，因为开发周期短。
新建公寓，也就是我们这种一幢楼里有好多户人家的，因为开发周期长，以预售为主。
不过人家的预售和我们不太一样，买家只需支付 5-20% 的定金（放第三方账户），按揭是从现房交付后才开始的。
如果房价下跌，买家不想要这个房子了，就损失定金，但不会损失更多；如果开发商违约，定金可退。开发商拿着这个定金合同，则可以和金融机构进行对赌，锁定利润。诸位都是炒股的，这个就不解释了。
以上都是博弈上百年所建立的规则，相对来说比较成熟，保护了开发商和购房者双方的利益。
个人理解，我们未来的房屋销售制度，基本会很接近这个框架。
在小城市和大城市郊区，允许个人购置小块地皮来造独立房屋，这种房子开发周期也短，以现房销售为主。
公寓式住房，仍以预售为主，但改变当前的定金和按揭模式，给购房者更多的保护。
或者干脆就把国外这种先交 5-20% 定金，现房交付以后再开始按揭的制度叫做现房销售，也是可以的。
就像我们现在买二手房，也是先签一个定金协议，然后再网签。
定金协议严格来算并不是购房合同，双方都还能反悔，网签才是。
那以后完全可以规定开发商和买家可以签定金合同，现房交付以后再网签，说这个是现房销售，也完全没有问题。
来源：刘备教授
