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匿名 发表于 2025-11-10 10:24
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@塞冬的生活笔记：目前我在北京和新加坡各租了一套三居室，使用面积都在 120-130 平左右。
这两套房子的近期成交价基本一模一样，北京房子的租金差不多刚好是新加坡房子的一半。
北京房子的租金回报率 1.5% 左右，新加坡房子约 3%。
北京的房子位于海淀码农区标杆改善楼盘，房龄 15 年左右，算是很有名气的 “品质” 楼盘（海淀区好楼盘不多，矮子里拔将军）。
新加坡房子的楼龄接近 30 年，是个普通小区。但我个人认为，其维护程度，抗折旧能力，秒杀北京我住的 “品质” 小区。
新加坡的那个普通小区是涂料外立面，每隔几年会重刷一次，据说是业主投票选颜色。
小区地面所有地砖没有看到一块坏的或者颜色不一致的，估计是有备料和定期维修。
30 年楼龄的电梯仍然很新，电梯门像镜子，箱体内部保持得比北京的房子更好。估计有换过电梯，也能感受到日常维护的高水准。
其他公共区域：如电梯厅，楼梯间，一楼大堂，邮箱，不算豪华，但很干净整洁。
小区有两个泳池，水质很好，在水下能从一头看到另一头。泳池里水下有照明灯，仍然正常工作。
还有 3 块网球场，刚翻新过一轮。
还有一个健身房，器械都还好着，每天使用的人很多。
去过几个新加坡小区，无论房龄 5 年还是 30 年，都观察到泳池的水下照明灯完好，公共空间的各类灯光完好。个人觉得这是体现抗折旧能力的很好例子。
我在北京居住的 “品质” 小区，从 8 年前入住开始（当时楼龄才七八年）就发现，公共区域所有坏的砖，大都会用有显著色差的新砖重新补上，或者就用水泥糊上，留下一块块 “疤痕”。
北京小区的水系还算运转正常，这也是其 “品质标杆” 的证明。因为我参观过的绝大多数小区，哪怕楼龄只有 10 年，水系也早已废弃。
无论是水系里的照明，还是镶嵌在地面的照明灯，在 8 年前均已坏掉，有些只留下水泥封堵后的痕迹。
换电梯的日程提了两三年，但现在还在号召组建业委会提取公共维修基金。
地下停车场已经昏暗不堪，日常只开一半的灯。灯不是原配，应该是原有的灯组已经坏掉，后面用日光灯管简单重搭的照明。地面和墙面已经呈现出很疲惫的脏和旧。（当然，这个 “品质小区 “还是比大部分小区强很多的，再其他更惨不忍睹）
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写这些想说明啥？
是为了 “吹” 谁，“贬” 谁？
并不是
这里想说的是 —— 小区这种东西，是需要付出很大成本才能努力对抗折旧的。
我租的新加坡房子的物业费，大概是北京房子的 4 倍。
不愿意付出这样的成本，虽然能减少短期现金流损失，但更大的损失会从小区的衰败和资产贬值中体现出来。
当然，很多时候，许多人并不是不愿意付出这样的成本，只是无法自组织起来，无法形成共识，更难以执行。这些几年前就说过太多，没办法，个人的力量很难改变。
要想保持健康的小区运转，健康的小区估值（别再跌了），需要满足这么两个条件：
1、大幅提高物业费，且构建起能代表业主把这笔钱用好管好的组织
2、平均收入大涨，租金大涨，租售比回归合理
由于这两个条件都是 mission impos**le
所以，无论是小区运转，还是小区估值，也都会继续下滑
