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匿名 发表于 2025-12-23 08:59
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最近看到有人在鼓吹一种房产投资思路。
购入市中心老破小，越老越好，越破越好。略加装修后出租，租售比不会太低，至少高于银行存款利息，多的可能在 4% 以上。
然后等待拆迁或者整体重建，后者就和我们杭州的浙工新村那样，绝大部分居民都同意把自己房子拆了，原地重建新房。浙工新村的重建费用是每平米 1300 元左右，如果要扩面的话是每平米 3.4 万。
也就是说，如果你不需要扩面，花 10 万左右就可以把老破小升级为电梯新房，房价翻倍不是梦。
不过这个思路其实有点问题，就是想要整体重建非常难，如果按照目前规则来看，概率可能低于 5%。浙工新村成功后，我们杭州有不少小区都想搞整体重建，但最终都因为少数居民的反对失败。
为何明明只要同意房价就能翻倍，还会有人反对？
有些是不想折腾，比如年纪已经很大了，觉得自己等不到改造完那天，比如有很多资产，这套房涨不涨根本不在乎。
有些则是因为便宜没占够，虽然重建在正常人看来已经很好了，但对某些人来说就是要更多补偿才肯松口 —— 类似拆迁时的钉子户。拆迁是政府行为遇到钉子户还能想想办法，但重建完全是自愿原则，没法硬来的。
所以重建这种事只能当一张彩票来看，不能当成房产投资的核心逻辑。不过一二线市中心老破小轮到改造还是大概率的。就是地方上出钱帮你修一下房子、改造一下小区环境和道路、增加些配套。
我现在住的老破小就是这样，改造以后生活质量高了很多。查了下网上数据，改造后房价大概能上涨 8% 左右，也算是享受到了社会主义红利。
但有一点我是赞同的，就是房价由土地价格和房子造价两部分构成，市中心的房价贵主要是因为土地值钱，但市中心老破小的价格当中，土地价格这部分通常严重折价。
比如同一个地段的两个小区，老破小价格 3 万，新房价格 6 万，但显然新房的造价不可能需要 3 万，通常最多也不会超过 1 万。
既然存在套利空间，最终就总会有人来来完成套利行为，只不过需要耐心等待而已。
我去过不少发达国家和地区，大部分城市，几百年前市中心在哪里，现在就还在哪里。
可能只有美国是例外，市中心被抛弃，郊区发展起来。
显然我们未来城市发展走的会是多数路线，而不是学习美国。
来源：刘备教授
