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匿名 发表于 2026-4-14 17:08
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我认为地产股是最差的商业模式，但地产公司高管却能赚得盆满钵满。
2020 年之前，诞生了不少地产白马股，比如万科、新城、滨江，港股如融创、旭辉、龙湖。漂亮的报表（ROE 平均都在 15% 以上），个位数的估值，高股息率，极具个人魅力的老板们（孙宏斌、王石、旭辉三兄弟），吸引了不少爱捡烟蒂的投资者。
我认为地产股连烟屁股头都算不上。
地产公司的风险承受能力是非常弱的，现金流非常紧张。别看万科、融创鼎盛时期报表上动辄千亿的现金，但这些钱都是项目上的钱，合并到报表上来的，集团总部现金其实很有限。所以，世茂违约时，账上几百亿现金，但连几十亿的利息都还不起。
如果我们去看现金流量表，公司现金流有 3 处来源，经营性现金流、投资性现金流和融资性现金流，地产公司前两项都是负的，全靠融资性现金流输血。所以 2020 年三道红线推出时，敏锐的投资人就知道绝大部分民营房企的 “唯一活水” 被切断了，大势已去。
地产股第二宗罪是周期性过强，利润看天吃饭。
地产公司的品牌力再强，不如在好的时间点拿地。2024 年 924 新政之后，2025 年 1 季度楼市是比较火爆的，很多房企线性外推，觉得楼市拐点来了，结果跑去拿了不少高价地。后面楼市马上冷却下来，都被套住了，现金流又紧张了。
在楼市好的时候，地价会高，企业如果去拿地，风险很大，如果不拿，规模就难以保住。地产是靠人的生意，规模没了，团队就保不住了。现在大家说互联网公司在 AI 时代容易 FOMO，地产公司更容易 FOMO。
那有没有地产公司去抄底拿地呢？有，万科 2018 年抄底环京项目，结果抄在半山腰，接着又跌了一半。楼市如股市，谁又能知道底在哪里呢？
地产和养猪商业模式很相似，都属于高杆杆、商品价格（楼价 / 猪价）周期性强。但是地产公司的利润上限是被锁死的。
为了遏制炒房，过去有一条 “限房价限地价” 的规定。也就是说，房地产公司在拿地时，房价上限就被规定死了。对于开放商来说，房价上限锁死 = 利润上限被锁死，但亏损是没有人兜底的，是一种盈亏极不对称的商业模式。
养猪不然，猪价是没有限制的，非洲猪瘟时，猪价最高涨到 20 元一斤，牧原赚得盆满钵满，还不用纳税。猪企是不用缴纳企业所得税的。
那为什么万科、新城这些公司，能常年保持 15% 以上的 ROE？那是因为 2000-2020 年之间，房价处于单边上涨。一旦楼市出现危机，国家都会出手，而且每次救市见效都非常快。2021 年之后，每次救市能维持的时间越来越短。
地产公司如此差的商业模式，但高管和老板是非常爽的。恒大出事前，CEO 夏海钧每年拿 1-2 亿的薪酬。其他地产公司高管很多也是几千万一年的薪酬。不说这些高管了，城市总不算灰色收入，一年也能拿百万年薪，而且下游把这些老总们伺候得也是真爽。
企业倒闭了，但老板也已经赚得盆满钵满。许家印这帮人知道地产这种商业模式难以长久，铆足劲上杠杆，让企业狂奔，然后每年拿百亿分红。地产企业杠杆率一般在 1:9，但这都只是报表端的杠杆，还没算 “前融”。
我国规定，拿地之后才能申请开发贷，拿地的钱得是自有资金。很多民营开发商们会在拿地前，通过信托的方式，再加一次 1:9 的杠杆融资，然后再去拿地。这个叫前融，拿地之前的融资。表外 + 表内，杠杆拉大 80 倍。
说白了，恒大这种民营开发商的商业模式就是拿银行的钱来赌，赌赢了，大手笔分红。赌错了，全社会买单。该抓
