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匿名 发表于 2024-5-7 09:35
房地产的阴暗，没想在这扒光了
各位最近有时间看剧吗
最近扒到一部宝藏电视剧，小伙伴们追的不亦乐乎
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之所以吸引人是因为整个故事有两条线贯穿的
一条说的是两个年轻人努力奋斗的故事，另一条说的是领导们互相博弈勾心斗角的商战故事
最后这两类人有了交集，两条故事线交融在一起，成为了城中之城故事本身
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目前豆瓣评分.7.6，卡司也是老中新都有，整体阵容也都还不错
里面的桥段和细节都还挺真实，比较生动的还原了职场的各种细节
比如一开始，银行人初见客户时，春风满面的样子
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恨不得把自己的脑袋都塞到电梯里的画面，像极了职场商界的所谓白领强装绅士的滑稽模样
当然，今天之所以想要和大家分享这部连续剧的一个很重要理由
就是在整个故事下，穿插了大量和房地产息息相关的东西
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看看这直白的台词
不得不说深谙整个楼市的发展了
而和房子有关的各种话题也被各个平台纷纷议论和探讨
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（图源：小红书用户.@moo.）
我在小红书和朋友圈都有刷到过，关于这样的工资做买房计划是不是合理
追其原因
背后正是因为这部连续剧的导演：滕华涛
没记错的话之前滕华涛分别导演过《蜗居》、《心居》，算是行业内出了名的爱拍房子的故事
各位感兴趣的可以去看一看
但是最让我诧异的是
《城中之城》的连续剧所涉猎范围已经不仅仅是简单的楼市，而是把内容探向了更深处的地产开发逻辑
尺度之大令人咋舌
伴随着剧情的推演，整个连续剧还原了一家民营房企，怎么在信托公司的帮助下，从银行骗到.10.多个亿贷款的全过程
是的，这就是今天要写这篇文章的理由
让我们顺着故事线，我给大家梳理下这其中的来龙去脉
哦，对了，开场时候一般要先说一句：
以下内容纯属虚构
如有雷同纯属巧合
01
故事设定的背景是.2016.年
这个时间点算是整个行业一个很特殊的时间
行业在高点，但是调控风雨欲来，很多人知道会来，但是不知道什么时候来
以及到底来不来
就在这样的背景下，竣龙集团就是其中一家房企
是一家中小型规模的民营地产公司，老板叫吴显龙
虽然说是中小型，这家公司在全国各地都有分公司，从上海到山东到江西到广州，最后到香港，布局广泛
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手头也确实有一些在建项目，比如银河小区，还有天鹅岛和长滩等地块
是不是非常典型
和大多数民营企业一样，这家公司日常经营也不规范
特别是在整体资金调度层面，经常挪用专款，十个茶壶，五个盖子，哪里冒气就往哪里盖
像天鹅岛项目的头款.1200.万，说好了是承建公司.“专款专用”
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也是被追着要，但是集团还是划拨给了别的项目
而整体的拨款原则就是：哪里更紧张就哪里调用钱，A.项目断了、B.项目救；B.项目断了、再找.C.项目救，以此循环
这样拆东墙补西墙的事情没少干
但是，神奇的是，过去很长一段时间都相安无事
这就是楼市的魔幻之处
这确实也是不少民营企业的能力，通过辗转腾挪，最终好像都能涉险过关
在.2016.年之前，几乎没有一家房地产企业真正受过痛
这其中有两个理由
第一市场真的好，很多房子到最后都能卖了
第二银行也真的很帮忙，哪怕房子没卖也能通过各种抵押换到紧急资金
也因为这两个原因，催化了不少老板的野心，觉得自己最终都能逢凶化吉
但是大家记得时间点：2016.年
这个时间有了一个明显的变化，就是行业开始对于房地产的的监管开始收紧
银行等金融机构开始实行严格的名单制管理
什么意思，规模大的企业被认为信誉好，能够进入白名单，整体的融资额度和权限有着充分的放开
而竣龙集团自身规模一般，根本进不了这个清单行列
屋漏偏逢连夜雨，集团不仅从银行正规渠道借不到钱，在项目层面也开始问题显现
有一些小区，房子建好了，但是却迟迟拿不到三证
导致没办法销售回款，只能硬生生耗着
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项目端有些项目开始出现资金链紧张的问题，而企业端也因为进不了白名单没办法公司融资
对于一家公司来说开始两头受挫，本来就不富裕的整体现金流逐渐出现了系统性风险
02
所有的风险积压在一起，最后总是先在一个环节先引爆的
在竣龙集团里，最为重视也是最核心的一个项目：长滩地块，开始出现了问题
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从剧情截图可以看出，这是一块位于城市郊区，但是有着江景或者海景资源的庞大土地
在集团内被规划为一座集商业疗养、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的大型综合性地产项目
类似这样的项目，各位地产人一定知道整体的打造需要在前期投入大量的配套设施
所以会沉淀大量的资金，并且整个营销周期过长，资金回笼的速度没有想象的那么快
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这个时候的资金链就出现了问题
但是好巧不巧的是，整个项目在之前就已经被集团拿到银行做抵押融资了
融到的钱并没有给到项目本身，而是被公司用作其他地方的周转
也是因为这个原因，整个项目的资金开发就被瞬间抽干，出现了暴雷的情况
更加致命的是，公司主体还出现了逾期记录，被判了个强制执行
各个银行都过来抽贷，就此长滩项目进入了清收法拍流程，很快就要被法院拿去司法拍卖
拍卖的结果大抵也是知道：资不抵债，还不上钱
而单个项目的引爆很容易牵扯到整个集团，一旦扩散开来竣龙集团就进入生死存亡的时刻
所以竣龙集团此时开始了一场自救
但是有趣的是，自救做的第一件事：找关系
因为公司有了逾期记录，而且也不是银行白名单，此时正规的银行借贷已经拿不到钱了
这个时候的老板吴显龙只能到处找关系，求助自己的好兄弟赵辉
一家商业银行分行的副行长，贷款相关的负责人
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不过赵辉为人谨慎，坚持严格遵守规章制度
并不敢冒着风险，给竣龙集团进行利益输送，违规放贷
甚至哪怕赵辉手头确实缺钱，急需给女儿治病，但他宁愿去挂牌降价甩卖自己的房子都不敢告诉吴显龙
因为怕什么，是怕吴显龙知道了强行给自己行贿，以求放贷
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眼看直接从银行融资的路子根本走不通，迫不得已，为了拿到足够的资金来保住长滩项目，挽救整个集团的资金链
走投无路的竣龙集团动了歪心思
03
这个歪心思叫改头换面
赵辉虽然没有帮吴显龙，但是还是给竣龙集团介绍了一家信托公司，也就是赵辉同学.——.谢致远当总裁的远舟信托，看看有没有机会
没想到的是，就此信托公司和开发商联手展开了一场非常经典的骗贷大局
步步精准
首先第一步，先保住长滩项目，让法院流拍
面对几天后即将开始的法院拍卖
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谢致远先指导地产公司，找一家公司来陪跑，也交保证金走流程
一路加价硬刚到底，不管出到什么价格，都力保能拍下
但是最后不付款
最后造成这块地的流拍，用这种方式先保住长滩项目不至于进入清算环节
而代价在企业端的认知就是：顶多交点罚金
然后第二步，巧立名目，成立皮包公司
由于流入地产的资金受到监管的严格管控，竣龙集团就需要搞一个非地产类型的公司，来避人耳目
由信托公司对其进行包装，改头换面
通过抬高抵押的土地价值，伪造土地出让合同等多种手段
把一块旅游开发用地，摇身变成政策扶持的科技创新绿色类项目
打包形成一个主力做高科技企业的集合信托计划
这样，就可以符合相应的信贷政策，以混过银行的审核
第三步是重中之重，非常关键
需要编故事来骗银行，打点疏通各种关系，这个时候需要那个银行分行副行长赵辉的帮忙
在这个环节，谢致远和吴显龙双方，各显神通
先是用上了苦肉计
吴显龙躺在医院里卖惨，跟赵辉说.“大不了眼睛一闭就走了”
自己的地产公司倒闭，从零开始，东山再起也不是不行
再是美人计
精心安排了一个和赵辉前妻长相酷似的美女
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搬到他家隔壁
低头不见抬头见，各种偶遇制造机会
和他女儿打好关系，从包扎伤口再到包粽子，隔着阳台喝酒聊天，再在赵辉酒后趁虚而入
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步步为营，极致拉扯下
最终成功捕获了他的芳心
还有变相实施贿赂
既然赵辉又急需用钱，又不愿收他们送的房子和钱
吴显龙方面借助东南亚博彩公司，来自全球成千上百个服务器
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通过海外慈善平台，用不同.IP.账号，假装都是陌生的好心人
匿名为赵辉的女儿.“捐款”，累计金额超过一百万美元
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换算成人民币能有个.700.多万，想想也是够夸张的
等等各种手段
软磨硬泡，半推半就之下，赵辉最终没有抵挡住友情、爱情和金钱的多重诱惑
批准了这份长滩集合资金信托计划，答应在代销项目书上签字
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然后他们银行针对高端客户发售信托产品，获取大额理财资金，再委托给远舟信托进行外部投资
环环相扣，三方互相咬合就把资金链的故事圆过来了
银行的融资款项一到远舟信托的账上，就迅速转给竣龙集团，就此竣龙集团成功套取到了银行超过.10.亿元的巨额贷款投放
各位，佩不佩服这里面的步步为营
一拿到这笔号称是.“专款专用”.的钱后，竣龙集团就开始到处填补漏洞，用来偿还各种贷款和土地工程建设款
不过更加荒诞的是，因为有了这么一笔资金，后来集团里的其他项目开始拿到预售证了
然后陆续开始卖了，整个现金流就活过来了
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竣龙集团不仅把窟窿填上了，而且还连本带利的还上了钱，三方的违规操作最后都相安无事，最后个人还都得利了
这才是让人害怕的
所有的铤而走险最后换来的是安全着陆，这可能是行业最为黑色幽默的地方
04
当然最后事情的走向开始慢慢的暴露，但是暴露的过程也有很多让我没想到
随着后续剧情推进，已经率先被银行的审计部门发现了苗头
意识到长滩项目的资料只是表面功夫，根本禁不起细查
但是银行的其他员工却不以为意，觉得还是应该以业绩为重
因为这笔业务最后确实还是给银行赚到钱了
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目前更新到的剧情是，赵辉还主动向总行做了汇报，交代自身存在疏漏
然后追究下来，银行判定赵辉只是失察，不算什么大事
反倒是信托公司先遭受了处分
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远舟信托被勒令停业整顿，下架所有信托产品
谢致远作为负责人被带走调查
最终被判处有期徒刑.5.年，并处罚金一千万，罪名包括：职务侵占罪、挪用资金罪、对非国家工作人员行贿罪
三方合作的一个案件，最后先被处分的是谢致远
他在狱中对妻子咬牙切齿地说：没想到自己最后成了背黑锅的.“替罪羊”，费尽心血，给他人做了嫁衣
竣龙集团反而置身事外
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不仅起死回生，赚了个盆满钵满
另外得益于长滩项目的成功，现在规模和名声都上去了
还跻身公司梦寐以求的地产百强名单
看到这里我不仅摇摇头，哑然失笑，不知道说什么才好
05
我们说电视剧是虚构的，但是这个环节流程各位看下来不知道内心什么感觉
特别是此时此刻的现在
我们看看行业本身再看看电视剧，也真的不知道到底哪里更加精彩
我们说行业发展.20.年，高速的发展带动了很多东西，但本质上也掩盖了很多
那时候很多人担心行业有系统性的风险不是没有原因
其实我们仔细思考一下，房地产发展到现在似乎一直都没有建立一个标准
就是什么是好企业的标准
剧中有一个细节，关于进入白名单的标准
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就是我们还不是地产百强
什么是地产百强啊，就是卖的越多就是百强啊
卖的多的就能进入排行榜，前十名和前二十名的融资标准就是不一样的
但是各位想想，真的卖的越多的就是越好的企业吗
也是因为如此，2016.年前后我们遇见了房地产企业最后的疯狂，叫越虚弱越要证明自己很强
因为虚弱的时候越需要借钱，只有通过规模做大才能借钱，怎么把规模做大就是拼命放杠杆
越是不行就越要证明自己行
我们回忆下.2016.年前后疯癫的企业，如今是不是差不多一样的结局
电视剧本身只是一个项目，但是整个房地产行业是个十万亿规模的产业，这里面的故事或许每时每刻都在我们身边发生
现实生活中，后来宣布的房企三条红线，银行的四条红线，本质上就是希望破掉唯规模论的发展模式
很多人觉得行业需要变革，但是在变革之前，我们觉得更需要一次价值观的重塑
就是此时此刻，到底什么样的房企是一家好企业
故事是虚构的，但是问题都是真实的
这些都太值得我们去深究
野蛮生长总归是一时，基业长青才能穿越周期
关于路在哪里，好像我们反反复复都有提及，我相信所有人都知道怎么走
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但是看到了以及怎么走，为此付出多少的代价，这或许才是所有从业者午夜时刻需要认真想想的
