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匿名 发表于 2017-2-4 15:08
前段时间，去了趟越南，主要是看了看它的房产项目、交易所，还有当地的上市公司，聊聊我的见闻。
上世纪的70年代，南北两越还没有统一时，胡志明市唤作西贡，是南越的首府。
虽然胡志明现在还是越南第一大城市，但是路很窄很堵，短短几公里的路程，走了将近一小时。
前来接我的导游说，临近春节，胡志明市天天这样的路况。
不过摩托党们倒是不愁，在车辆间自由的穿梭，横行无忌，汽车们倒都怯怯的，数量少、而且安静。
和北京正好相反...
导游提醒我晚上出门小心，不要大晚上拿出手机拍照，不然会被飞车党抢走。
「就像十年前的广州、深圳那样」，他说。
一.
在胡志明市停留了三天，胡志明是一个很有朝气的城市，这是给我最深的印象。
路上很少看到老人，大部分都是20多岁的年轻人，骑着摩托在路上行色匆匆、呼啸而过。
陪我们的小哥说，越南30岁以下的年轻人占总人口的比例在60%以上，我在中国的统计局网站上查了下，中国这个数字是38.6%，低了不少。
越南人不够富裕，月收入人民币5000元以上已经算收入较高阶层了，这个人群数只有750万，年轻人的收入一般是2、3000元人民币。
起点低、年轻人基数大，未来的消费升级需求，应该会很恐怖。
比如买车，越南是摩托车大国，即使在第一大城市胡志明，汽车也不多见，而且主要是日韩品牌，豪车很少。但陪我们的小哥说，最近两年，越南的汽车需求突然上来了，比以前高了很多。
比如买房，越南的高层公寓还是很少的，高处一眼望去，低矮小楼是主流。但是昨天在胡志明市的「陆家嘴」转了一圈，处处是工地，整个城市正在舒展自己的筋骨。
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买高层公寓的也主要是本地人，售楼处做得高端大气上档次，有 3D 演示系统、自动鞋套机，小区内有游泳池、健身房、外面有足球场，比国内还要精细。
售楼小姐们讲得一口流利的英语，综合素质都很高。
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给我印象最深的是，昨天路过胡志明市最大的货运码头，一连几公里的路，连绵不绝的货运大车，堵得严严实实。
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听到了经济血液汩汩流动的声音。
越南人不懒，在东南亚国家中是最勤快的，和中国一样，共产国家、没有浓厚的宗教氛围、大家一切向钱看。
我问了一下，这边每月上 6 天班，早上 8 点到 8 点半，晚上 5 点到 5 点半下班，首都河内晚上九、十点钟，路上经常好多人，其中很多都是加班才下班的。
建筑工地忙的时候工作时间 20 个小时，两班倒或三班倒。
以前经常看到网上吐槽越南人懒散的帖子，但现在情况好像不同了，经常往返越南的一个朋友说，他们很渴望赚钱，尤其是女性。
跟我一起考察的生意人们，已经开始思索，在这边可以发展什么事业了。
二 .
还是聊聊房子吧，越南的租售比，很神奇 ...
陪我们一起逛的小哥是中国人，在英国读书认识了越南女朋友，就在这边发展了。他去年在胡志明买了一套单价人民币 9000 多的房子，今年租给了一对外国情侣，70 多平的房子，租金是 1000 美金 / 月。
如果把物业费、水电杂费之类的成本去除，他每月的净收入是 850 美金。
算了一下，这套房子出租不到 10 年，小哥就可以收回成本了。
回报率真的很惊人。
这算特殊情况么？
我回来随便查了一下越南的房产网站 Batdongsan，一般两室一厅的高层公寓，租金普遍在 5000 元以上。
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计价单位是越南盾，5 万越南盾约等于人民币 15 元。
一个在河内生活过一年的读者告诉我，他所住的小区 150 平的房子，租金也可以达到 1200 美金。
很多日本人、韩国人、中国人，和当地的有钱人租住。
那么，房价又如何呢？
我昨天跑了五六个楼盘，定位都在中高端，位置分别在 CBD 核心区、地位与陆家嘴类似的重点规划区、还有外国人众多、年轻人喜欢的新兴发展区。
每平米售价从一万二三到三万元不等，算不上便宜。但是和这个租金回报率一比，又顿时觉得好优惠。
不过，越南的房地产市场去年才向外国人开放，现在的政策限制多多。
比如，一个小区的外国人占比不能超过 30%，外国人的产权只有 50 年，而本地人是永久产权的。
而且外国人买房不能办按揭，必须在房子建完之前付清全款，无法用杠杆、炒楼花。
这点就让很多人望而却步了。
不过本地人的按揭时间也很短，一般只有 10-15 年，借款利率高达 7%，因为这边存款利率就有 6% 了。
金融业还是不够发达。
PS.
OPPO 的越南官网，又喜庆又高大上，代言小哥既像庾澄庆、又像黄子韬 ...
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来源：微信公众号：越女事务所
