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2021-10-18 17:04

从封顶开始，中国的房子到底可以撑多少年？

70，50，30？你错了，大部分撑不过 20 年。

这个结果显然不可思议，可事实证明的确如此，中国修建于 90、00 年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败。当然这里的 “撑” 指的不是房子塌了，不能住了，而是居住体验已经跌破人们的预期。

拿北京的某些老房子举例，典型有几个特征：

1、垃圾处理失控，打扫和清洁处于瘫痪状态。

2、楼道门禁被破坏，楼道贴满标签无人管理。

3、公共场所被私自占用，摆放杂物等。

4、绿化杂草丛生，狗屎成堆，绿化带停满私家车。

5、电梯使用寿命达到极限，但还没有有效解决方案。

有人说，这些还是问题？聘请一家品牌物业不就行了吗！至于电梯翻新，也简单，家家户户出点儿钱找一家电梯公司……

这是局外人说的话，如果你现在身处 20 年以上的小区中，你完全不会这么说，毫不夸张地讲，90% 的小区都无法解决这样的事情。

小区走向衰败，是无法阻挡的。

灵魂还是金钱

前段时间，一个老同学就被此事折磨得睡不着觉。在几度周折后，最终选择在疫情过后换房，按她的话讲，自己纵使有回天神功，也无济于事。

这位老同学是海淀某科技公司高管，几年前选择在海淀以高价 6 万 / 平米，买了一套 90 年代的二手房，完全是出于房子的学位价值，自己的通勤时间也比较短。

但这几年来，每天被小区问题折磨，已经深感疲惫。例如自己每天乘坐的电梯，每次到达一层的时候都要 “咯噔” 晃一下，心惊胆战。电梯已经几十年了，真担心哪天咯噔一下就掉到负一层。

小区绿化更是惨不忍睹，之前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪，但这几年小区里突然狗养的多了，草坪里都是狗屎，无人打理。还有秃了的地方，则是业主带孩踢球、游戏的杰作。

防盗门形同虚设，隔三差五就被人搞坏，溜进来贴小广告喷电话号码的人。自己有一次还逮住一个，大吵了一架，结果贴小广告的变本加厉，自己门口的鞋子还被偷走一只。

这位老同学不是没做过努力，身为高管平时强势，哪能受得了这气。于是组织业主们准备引入一线品牌物管，换装电梯，为此还成立了 “拯救社区行动小组”。

她还找了小区里几个有号召力的热心业主成立了 “业委会”，召开业主大会，讨论相关事宜。然而这一步，用她的话来讲，就已经 “折了半条命”。

每次开业主大会，一半业主都无法参加。基本都在推脱，要么是家里孩子开家长会，要么公司加班，要么家里老人生病，总之，能不来就不来。

最后采取一栋楼一个代表的方法，终于开展了工作，在经过 2 天的交流后，讨论的结果让人失望。

小区一直以来物业费都是 1 块 3 毛钱，在当年定价的时候还算北京四环比较贵的，附近小区中基本都是这个水平。然而这样的物业费，当下的物业服务已经算是靠谱的。

换句话说，如果想换物业，按照现在的费用，根本请不来一线品牌，只能找一些服务更少的地痞公司。隔壁小区前几年因为物业更换，还发生了物业和业主互殴事件，登上了报纸。

破解之法唯有提高物业费。还有换电梯，需要提取公共维修基金。提取维修基金需要在业委会的基础上，2/3 的业主投票同意才可以进展。

涉及金钱，就是触及灵魂。拿提高物业费这件事来说，天王老子都无法推动。

有的业主的房子是出租的，自己也不住，物业好坏跟自己有什么关系？甚至有位业主说，电梯咯噔一声挺好的，说明到了一楼，已经习惯了。还有业主说，自行车放在外面多不安全呀，楼道里挺好的。

有的业主还说，换电梯干啥，自己住在 3 楼，每天还靠这个健身锻炼身体，电梯用不到。

这位老同学，拿着投票箱，每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票。最后发现，每个业主对居住环境的需求根本不同，有的愿意花 3 块、甚至 5 块，改善环境，有的分文不掏，认为现在的环境已经很不错了。

而且不掏钱的人，没有任何惩罚，小区改善与否他们都是获利方，而那些花了钱，想去为社区做贡献的业主，反而成了亏损方。这个根本矛盾无法解决，最后大家反目成仇，开始怪这位老同学：凭什么？

这让我想到了一本讲 “公共关系” 的书中的一段话：“任何公共资源，或者公共福利的可持续发展，取决于恶人的数量，一小部分恶人的错误，要靠一大部分好人去买单，在长期不公平的影响下，久而久之，公共关系破裂。”

举个例子，有的业主为了方便，在社区草坪上和自家小孩儿踢球，草坪秃了，还得大家去筹钱种植。有的业主带着家里的狗，到处拉屎撒尿，臭气熏天，还得大家请物业去处理。

最后，谁还愿意呆在这种环境下？

这位老同学得出的总结是，要想改善生活条件，就要努力赚钱，不断换新房子住，或者拼了老命换一套豪宅，类似于上海滩的汤臣一品那种，十几年房子和小区环境，焕新如初。

我打趣道，房子能买得起，物业费你可真交不起。

无法破解

不可否认，在一线核心城市的北京，老社区都能面临这样的窘境，何况往下数的二三四五线，乃至县城的社区？

而且值得注意的是，快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中。中国又是世界为数不多，以高层为主要居住类型的国家。如果你关注楼市，你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现。

前段时间就有一个县城的读者问我，为什么我们县城的人都爱买高层，而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房？

我一时没答上，询问了几个读者朋友后，大概的结论是，大家在县城没怎么见过高层住宅，带电梯的高层住宅高级，有面子。

而在开发商那边的解释是，地方批地太节制。能在一片土地上创造出更多收益的，只有垂直发展，能盖几层算几层，地下也得掏空，能挖多深算多深。反正创造出来的空间都有人买单。

所以这几年，在 2015 年起步的大浪潮助推下，一夜之间，全国各地出现了大批大型高层住宅区。

当然这些大型高层住宅区，也有一定的优势。例如可以借助社区优势，做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。

但是问题也同样出现了，物业是否有能力将最初的样貌维持下去？答案大概率是否定的。

中国大部分社区的物业管理费用，一经交房，就相当于定了标签，雷打不动。但随着时间的推移，通货膨胀下，房价上涨，物价上涨，工资上涨，矛盾会越来越激化。



10 年前一个保安的工资可能一个月是 2000 元，那时候这个保安非常幸福，每天按时上班下班，给大家问好，但 10 年后这个保安的工资依然是 2200 元，他还会笑脸相迎吗？他肯定对这个工作充满厌恶。

所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称，美国也能走完 80 年历程，香港高层密集，人满为患，小区环境依然井井有序，是因为国外的物业费会随时间调涨，而且有属于自己的市场体制和行情。现在的香港物业费，高达北上广深的 5-10 倍，一般人根本无法想象。

但这时候让业主集体给物业涨价 30% 可以吗？拿我老同学的话来讲，“你会被社区所有人当作叛徒，信不信给你门上贴条子？” 所以此事无解。

高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会致使整个社区的折旧率加速，同时因为人口多，声音嘈杂，很难管理，很难成立像样的业委会去监督物业水平。

你会发现，社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的。

业委会基本都是公益，没有工资，谁愿意去做免费劳动力？

坏人破坏，好人买单，谁能约束坏人行径？

人们观点不一，物业矛盾重重，谁还会坚定缴纳物业费？

业主拖欠物业费，物业下调服务水平，更多的业主拖欠物业费，继续下调物业水平，你会发现这几年，大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。

能避免吗

那么未来的购房者，如何规避这种事情出现在自己身上呢？

当然至于让你多赚钱，换豪宅这样的废话也没有理由去说。

首先第一条，买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平，查询物业资质，最好找到被服务 5 年的社区，观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地，小广告贴满楼道，这种小区不要碰。

买新房时，如果两个楼盘的房价不同，一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的。

要记得一文价钱一文货，这是行业规则。而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下，随着时间推移，物业管理水平会成为未来房价的增益部分。在房价增值面前，物业费不都是毛毛雨吗？

第二条，关心一下社区素质。

我有一个亲戚的小区是大学家属楼，住户一多半都是教师。所以在对待公共空间和设施的管理层面，有一定的自我约束力。

当初在更换电梯时，几个老教授出面，从成立业委会，完成业主大会，投票选择，引入一线品牌物业，只花费了半年时间。因为大家都懂得，小区环境维护好了，到时候房价增值，永远有自己一份。

当然大学教师家属社区并不多。你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区。所以得多花功夫去询问，例如去小区门口的保安递一包烟，问问小区拒交物业费情况，小区日常有没有业主矛盾，养狗的业主牵绳吗？

第三条是资金允许的情况下，尽量不要买小开发商建的大型住宅区，还有农村回迁房和高低配住宅。

大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则，包括物业的引入也要较强的资金品牌实力，这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区，很容易加速沦为贫民窟。这不是危言耸听。

提及农村回迁房，并不是对农村回迁房有颜色视角。而是绝大数回迁房，都存在着自己的特有生态。例如把楼道当作储物间的，还有在楼道里烧饭的，楼道里塞满电动车。把公共设施据为私有的案例常在。这对房产未来的价值影响很大。

所谓高低配，就是在高端社区中，强制开发商配建保障房。近几年，因为政策因素，这样的住宅很多。

为什么不能买？是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大，却共用一套物业服务和公共设施，阶级矛盾会长期存在。

前两年在北京，一个高低配住宅区还出现了 “暴力推墙” 事件，原因是物业为了平衡利得关系，在社区中间架了一道 “柏林墙”，为了隔离别墅和高层业主的公共设施。

高层业主受不了，联合起来一夜之间把墙推翻了。为此还大打出手，无法和解。

一边说，我房子 8 万一平米，你 4 万一平米，你凭什么用我们辛苦买的绿地？

另一边说，你 8 万一平怎么了？小区是大家共有的，只要在一个社区，公共的东西我都能用！

一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚没水喝，这个道理大家都懂，那么一千个、两千个和尚呢？

大家只不过是想要一个能快快乐乐，长期居住的家而已。这一天能到来吗？

来源：中西 ABC 微信号：zhongxi-abc

房价一天天涨，这个矛盾就不可调和

引用:

原帖由 Guest from 150.36.98.x 于 2021-10-19 08:48 发表
房价一天天涨，这个矛盾就不可调和

所以国家现在开始调控房价了，房价不涨就可以解决很多矛盾，房价高短期对地方政府有好处，但是房价稳定对国家的长远发展非常重要。

[104] 好贴

[36] 我们这儿的二十年前建的小区，由本地知名物业管理，照样是模范小区

老小区就一个打扫卫生，一个保安看门就没了

所以现在国家提倡小城市主要建低层建筑了

[104]

一般的小区住10年就要开始考虑搬走了，尽量不要超过20年，否则你就会发现小区里面越来越多老头老太，年轻人越来越少，邻里之间越来越难交流

引用:

原帖由 Guest from 86.48.128.x 于 2021-10-19 16:01 发表
一般的小区住10年就要开始考虑搬走了，尽量不要超过20年，否则你就会发现小区里面越来越多老头老太，年轻人越来越少，邻里之间越来越难交流

有钱我也想，最理想三年一换

引用:

原帖由 Guest from 150.36.98.x 于 2021-10-20 09:22 发表


有钱我也想，最理想三年一换

也不用太有钱吧，只要你有钱买第一套，卖掉现住的一套起码都有买下一套的60%资金了，首付都够了

引用:

原帖由 Guest from 150.36.98.x 于 2021-10-20 09:22 发表


有钱我也想，最理想三年一换

你也太有钱了吧，三年一换，就算有钱也不能这样换，新装修房子的污染刚刚散完，你又跑去新的房子住继续污染，想死快点就这样干。难怪有钱人很容易患癌症，原来有钱人都像你这样换房子的。[3]

现在大部分人都是供房子的这样子不就是越供越长时间到死那天都供不完，子子孙孙永远当房奴吗？

国家什么时候出手物业公司啊？

引用:

原帖由 Guest from 86.48.128.x 于 2021-10-20 09:47 发表

你也太有钱了吧，三年一换，就算有钱也不能这样换，新装修房子的污染刚刚散完，你又跑去新的房子住继续污染，想死快点就这样干。难怪有钱人很容易患癌症，原来有钱人都像你这样换房子的。[3]

放心好了，有钱人都用环保材料，还会找专业团队做甲醛测试，你担心自己钱包就行了

引用:

原帖由 Guest from 150.36.98.x 于 2021-10-20 15:48 发表


放心好了，有钱人都用环保材料，还会找专业团队做甲醛测试，你担心自己钱包就行了

有钱人节目众多，没空回家的[39]

我们小区就是 各种业主要求大门自由出入 地下停车场放开行人通过 践踏草坪 负一层的电梯门从来不关[45]

所以必贵园多人买