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标题: 开放封闭小区为何引争议？ [打印本页]

作者: 匿名 时间: 2016-2-23 19:19 标题: 开放封闭小区为何引争议？

“我家大门常打开，开放怀抱等你”，歌词唱的可能就要成真了。2月21日，中共中央国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）。这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。

理想丰满，现实骨感。在相关的《住宅小区不再封闭，大院要打开，你支持吗？》调查中，七成多的网友明确表示“不支持”，“人身财产等安全问题”成了网友最担心的问题。还有八成网友认为，封闭小区逐步打开以后，“业主应该获赔”。还有网友认为，该提法与现行法律相违背：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”。试问当初买房的时候，小区道路跟环境都交了钱，为何现在要变成公共的？

就在大家议论纷纷之时，专家们出来表达了自己观点。
据媒体报道，国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，这是国家层面对城市交通规划理念的规定，是一个非常大的进步。

据程世东介绍，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，“我们国家受历史文化影响，每个街区很大，几百米甚至一公里才有一个小街道，路网密度小，毛细血管不畅，给交通带来一系列问题，也让出行不方便，比如一个主干路有上百米，行动不便的人一个红绿灯很难过去”。根据文件要求，路网基配的比例将更合理，即主干路最少，次干路多些，毛细血管支路最多。
其实，国内封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”，接着改革开放后，尤其是90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。

中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受媒体采访时也表示，封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘是一个个独立王国，公共服务设施不共享。但是，现代城市是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。

不过，北京理工大学法学院教授徐昕认为，要求住宅小区打开，内部道路公共化，“既不合理，更不合法”。徐昕指出，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题。但是已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护。没有义务对外开放，政府无权干预。对于这个政策，徐昕认为，“是长期混淆公域私域，对私有财产保护不力的惯性。”

资深媒体人王志安也表示，住宅小区是否开放，决定权在于全体业主，而不是政府。按照《物权法》的规定，小区内部的产权归全体业主所有，物业管理方式由业主大会决定，政府是无权干预的。

研究规划的学者、中山大学教授袁奇峰在接受媒体采访时也提到，未来不能做大规模的“门禁社区”的规划，但是土地出让给开发商时，必须划清哪些属于公共道路，哪些属于私有。

此外，徐昕还提到了开放小区可能带来的安全隐患。从目前的交通及治安状况来看，住宅小区也很难开放。孩子在小区玩耍，车辆穿梭，将导致安全事故上升。“老人孩子的安全谁负责？偷盗事件上升谁负责？噪音污染谁负责？业主付出的公摊面积退钱吗？”
杨保军表示，对于已经建成的住宅小区，首先实行行人穿行，然后是自行车穿行，当然，管理也必须跟上。“大院情况下，物业管大门，当城市开放的时候是管大楼，每栋楼安全了，街道就可以开放了。”

但是，作为一个对城市规划有所了解的人，看到这个新闻时还是非常高兴的，因为很多经典的规划理论都在宣扬街区制的好处。比如那本世界名著《美国大城市的死与生》的作者雅各布斯，就在著作里浓墨重彩地论证街区制在营造社区活力、公共安全等方面的优点。
什么叫做街区制？最常见的形式就是，上面住人、下面营商，上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。与之相对应的当然是封闭式小区。

街区制的优点主要有两个，一个是土地的集约化使用，可以将城市有限的道路资源全部利用起来，而非放在封闭式小区里闲置。当前，中国城市越来越拥堵，却有很多道路资源被封闭在各类封闭式社区里闲置。第二个优点是有利于营造更有活力的社区氛围，人与人之间的关系也拉近了。
街区制虽然好，落实到放开已经建成的封闭式小区上时，还有诸多需要考虑的地方：

其一，中国城市目前的大型封闭式小区，大部分都在人烟稀少的郊区，这些地区不像中心城区那样人口稠密、建筑稠密，小区里的建筑分散、缺乏底商空间，难以形成雅各布斯说的那种“楼上楼下、邻里之间24小时守望相助”的安全感。一旦完全放开，这类小区的安防重任将会变得艰巨起来。
其二，中心城区的封闭式小区并不多，即便有，占地面积也普遍不大，真正圈地比较厉害的是各类政府机关、高等学校和体育场馆。如果打开封闭式小区的目的是为了缓解交通拥堵，就理应从这类地方开始，不仅更具实际意义，还能给住宅区开放做好表率。
对于《意见》中提到的“单位大院对外开放”，得到了绝大多数网友的支持。

记录北京城市变迁的《城记》一书，曾回溯建国后首都各单位“圈大院”的现象。以至于1964年的相关政府报告中检讨说，“至今没有建成一条完整的、好的街道”。与住宅小区不同，单位大院应该打开，因为单位大院的产权属于单位，而非业主。各部委，机关，国企的大院，可以通过行政权力干预，把其内部的道路向社会开放，这本来就是公权力的领域。

但是，如果是用2代人，2个家庭30年的积蓄购买的商品房小区呢？这是明显的私权领域。为了丰富城市的毛细血管，其实执政者完全有折中的办法：比如，在土地出让上，不再出让大面积的地块，转而都出让小面积的地块。比如，上海很大比例的小区都是小面积的地块，其内部并不存在很多可以用作公共道路的道路。对于大面积的存量小区，可以开放中间道路，但是对于其封闭性管理的溢价损失，和相关房产拥有者的（从小区内部变成临街的小区）的溢价损失，又该怎样处理呢？

归根到底，采用何种空间组织方式，终究是市场所决定的。推测这个政策执行起来，肯定要留很长时间供多方商榷，也要留给市场足够的反应时间来消化高溢价预期的封闭小区。

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