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标题: 2000 字说下李亚鹏老师嫣然天使儿童医院欠租的事情 [打印本页]

作者: 匿名 时间: 2026-1-20 14:57 标题: 2000 字说下李亚鹏老师嫣然天使儿童医院欠租的事情

@汪有：2000 字说下李亚鹏老师嫣然天使儿童医院欠租的事情。

很多媒体还把问题简化为黑心房东恶意涨租。

太浅了，不能全说房东。

直接原因是：恰好 2019 年续签在了房租高点，这是运气不好；

根本原因是：公益性质运营的医院，无法与市场化商家竞争租金，这是基础问题。

这个问题和我们很多人都息息相关。

先说直接原因：时间点不好。

2019 年绝对是中国各大商业地产高点，经济发展好，商业供给有限，那个时候商业地产就是非常值钱的。

后来一方面经济出现压力，另一方面商业地产盖太多了，也不缺了。

2025 年底的商业地产租金基本跌回 2015 年的水平。

嫣然天使儿童医院签约的时候，签了 10 年约。

也就是 2009 年签约，2019 年到期。

恰好踩在了望京房价一低一高的两个节点。

2009 年还在全球金融危机，北京楼市并不景气，那时候望京还是睡城，一万多一平。

2019 年望京城市地位提高了，阿里巴巴、美团这些企业入驻了，旁边房价七万多了，还有大把过十万的。

虽然李亚鹏老师的 10 年合同里，设置了租金递增，但不可能赶上租金和土地价值的迅速增长。

而李亚鹏老师的天使医院，恰好在望京非常好的地段，如图 1。

临主干道，左下对面就是地标望京 SOHO。

李亚鹏老师说租金太贵了，我这日租金 7 元 /m2，对面望京 SOHO 才 3-4 元 /m2。

但这是现在 3-4 元。

图 2，2019 年 6 月的资讯：望京 SOHO 的当时的租金是 6.85 元 /m2。

跟李亚鹏老师的租金差不多。

只能说李亚鹏老师运气不好，签在了租金高点，而且一签签了 10 年。

医院是不得不签 10 年的，因为搬迁成本太大，都是长约，如果租期不稳定，医院就不敢投入装修设备这些了。

写字楼装修成本低，租期灵活，通常是 3+2，所谓三年死约两年生约。

前三年的租金固定，后两年租户有优先续约权，捆绑不严格。

所以写字楼通常按照市场价签约，签贵了也就贵 3 年。

我说 2019 年签约的时候，不能说房租很贵。

原因是：前面说望京 SOHO 租金和李亚鹏老师这个差不多，但望京 SOHO 是写字楼。

李亚鹏老师租的医院，是商业性质，而且还是临街商业。

这俩土地性质不一样。

商业性质的物业，本来也应该比办公性质的写字楼租金高。

商业性质的物业，更容易做经营性场所。

以及层高、承重的设计标准也高于写字楼，更适合开医院。

图 3 是医院，可以看到是一栋 3 层独栋，面积大约 5000 平方米。

图 1 里从这栋楼一圈的邻居们，也能看出这是商业业态，旁边都开了些饭店、动物医院、牙齿矫正、spa 护理这些业态。

而且医院的地段比图 1 一圈蓝色的商铺要好。

可以看到，医院临主干道，其他的商铺是内街铺，昭示性好，交通方便，更方便患者来诊疗。

而李亚鹏老师租一个整栋，一般说来，大面积租户比小面积租户要便宜，很好理解，薄利多销，而且李亚鹏老师是优质租户，不太会跑，能优惠。

这是李亚鹏老师议价的优势。

但租整栋，问题又在，这么大面积的完整物业不好找。

望京成熟运营这么多年，如果是附近搬迁，旁边基本不可能有 5000 方的空置物业等他进去了。

那就要搬去很远的地方，非常麻烦。

这是业主议价的优势。

最终 2019 年续约，业主涨价翻了一倍，以附近写字楼的价格整租给李亚鹏，我认为属于合理的商业行为。

不能说贵。

因为假设商业独栋和写字楼一个租金，那我作为企业直接租商业独栋好了啊。

假设我是能用到 5000 方办公面积（员工 500 人规模）的企业，在写字楼里只能租两层半，但我自己有一栋楼多好啊。

还能挂自己的企业 logo。

所以我说这个合同在双方看来都不算太离谱，都能接受。

而从业主的角度，一旦签约，十年内只能按合同小幅涨价，一旦中国又出现了过去 10 年的经济增长，写字楼可以随便涨租，我涨不了，我岂不是很惨。

我能理解这次涨租。

但运气不好就在，在 2019 年刚刚签完合同，接下来没有迎来之前 10 年的高速增长。

而是到现在望京房价下跌 30% 左右。

对面的写字楼租金下跌 50%。

运气不好。

但还有根本原因：公益性质运营的医院，无法与市场化商家竞争租金。

业主不是傻子，如果租金真的彻底跌回去了，那为什么要赶走医院？

赶走了，你这栋楼也不好租了啊。

你上哪再找一个大客户呢？

所以业主既然敢赶走医院，就说明业主调研了租金，认为医院走了，他可以找到下一个租户。

收到比医院更高的租金。

李亚鹏老师做公益，业主并不做公益。

周围一圈饭店、spa、牙科诊所，都能开下去，业主这个也能开下去。

所以业主以欠钱为理由，把医院赶走，就能得到更高租金了。

所以本质就是，医院是非营利的，饭店、牙科诊所是营利的。

让慈善性质的医院，和饭店、牙科诊所竞争租金，根本竞争不过。

就算租金下行，其他赚钱的门店也有能力用更高的租金把医院挤出去。

医院刚设立时，望京是睡城，一般人竞争不过李亚鹏老师。

但现在望京发展了，大把商家看中这个店面，能用这个店面创造比公益医院更高的经济收益。

我开个新能源展厅好不好呢？

至于社会收益，那不是他们要思考的问题。

所以不管经济好还是不好，迟早有一天要来到这个时间点。

这是市场经济的必然规律。

从市场经济角度，非营利机构也不适合占用这么繁华的地段。

只是由于机缘巧合，让这个时间点在 2026 年来到了。

如果经济还像之前 10 年一样发展，到了 2029 年，房东还能涨租金，李亚鹏的支付能力还是打不过其他商家。

所以要保住医院，谴责房东没有用。

给李亚鹏老师捐款有一些用。

如果能引起上级部门的注意，能为其提供一些政策方面的扶持，划拨用地是最好的。

让慈善归慈善，市场归市场。

但这又谈何容易。

一涉及划拨用地就非常敏感，开了这个口子，天知道其他人会不会利用这些口子，变更土地实际使用用途呢？

总结：

在寸土寸金的都市核心区，纯粹依赖市场化物业租赁的公益机构，其生存空间会随着地价攀升而被不断挤压。

嫣然医院的困境，是未来许多城市公益项目需要提前思考和布局的课题。

就是很难。

不管怎么说我都希望李亚鹏老师挺过这一关。

感谢他！

我非常敬佩。

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