上海是一座历史与现代感并存的城市

这里有高不可攀的天价豪宅，动辄几千万甚至是上亿元

在豪宅中代表上海的，很多人或许会认为是汤臣一品之类的滨江产品

但是有类豪宅最近是频上热搜，老洋房

老洋房已经有上百年的历史，构建了上海这座城市独特的海派风格和气质。.成为上海历史的见证者

因此还是一类拥有独立市场行情与价值的产品

最近，永嘉路一套老洋房成交价突破了.65.万./.平

众人惊呼上海豪宅已经这么贵了？

01

殊不知，上海老洋房的身价一直很高

今年.6.月份以.2.5.亿成交的永嘉路.569.号老洋房，折算成单价.65w/㎡

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2022-7-4 17:05

一跃成为今年上海卖得最贵的豪宅，价格是我们普遍认知中滨江一线豪宅的.3.倍左右

这套老洋房在.2021.年底挂牌上市的时候，当时标出的价格是.3.2.亿元，但在这次上海疫情解封后，它的价格是下降了.7000.万才出售的

而且，永嘉路.569.号从.2017.年买入到.2022.年卖出，5.年价格涨了.8000.万，房价涨幅高达.47%

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据了解，这套老洋房是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居

并且，这套老洋房是以公司名义持有的。最终买入者甚至连房子都没有实地去考.察过，直接收入囊中

永嘉路上还有很多这样独门独院的老洋房，就在永嘉路.569.号对面的永嘉路.590.号

2019.年底时报价.4.2.亿元，最终.以.4.亿左右成交，成交单价在.45w/㎡左右

永嘉路处在徐汇衡山路板块，二手房均价在.14w/㎡左右，一套普通的大平层也要.3000.多万

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实际上，上海豪宅市场里，老洋房的价格一直是独立的存在。一套老洋房能够达到.1.亿以上的成交还是挺正常的

从具体成交情况来看，CRIC.中国房地产决策咨询系统显示，近一年上海老洋房成交单价就没有低于.20.万以下的

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数据来源：丁祖昱评楼市

从成交情况可知，上海老洋房普遍均价在.30w-60w/㎡

最贵的是.2021.年的这套，.华山.路.889.号、891.号组成的老洋房已经达到了.75w/㎡

刷新了上海顶级豪宅的单价纪录

再看看五六年前

上海最贵的老洋房单价就已经突破.40.万./.平

2017.年巨鹿路.886.号老洋房以单价.40w/㎡.，总价约.1.5.亿的价格成交，成为全国当年豪宅成交的第一天价

那个时候上海二手房价格不到.6.万./.平，.市中心最贵的几个板块价格也不过.10.万左右，老洋房价格几乎是普通豪宅的.4.倍

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虽然贵，老洋房的升值空间.还是很大的

从.1998.年老洋房允许交易起，在.2005.年的时候上海老洋房成交均价为.4-5.万./.平方米，平均每两年均价上涨约.3.万元./.平方米

到.2018.年市区核心地段洋房成交均价就高达.20-50.万元./.平方米左右，真正意义上的天价了

02

上海老洋房为什么可以这么贵

是古董级别的地段决定的

随便一套老洋房也有近百年的历史，.位置都是在上海最市中心闹中取静的黄金地段

据统计，上海老洋房主要集中在内环内黄浦、徐汇、长宁和静安这四个区，拥有老洋房数量最多的还是徐汇，约占全市总量的.39%

具体到街区如愚园路、湖南路、淮海中路、永嘉路、长乐路、武康路、衡山路、复兴路….都是上海不会再新增任何商品房供应的地方

最为集中的莫过于衡复历史文化风貌区，就是在衡山路至复兴西路那一片

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大量著名的中外设计师在此地留下风格迥异的中西建筑，花园洋房、高层公寓、西式别墅、中式里弄…….在此地交相辉映

地段价值是老洋房稀缺的根本

更特别的是除此之外，它还有附加的历史价值和建筑美学

说到上海老洋房，不得不提一个匈牙利建筑设计师：邬达克

曾经有位著名建筑大师评价说："邬达克的建筑过去是、现在是，并将永远是上海市轮廓的一抹亮色"

为什么这么说

《向邬达克致敬》书中有记录关于邬达克在上海.30.年的历史

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1918.年邬达克来到上海，期间正是上海滩建设的黄金时期

1925.年邬达克在上海开了建筑所邬达克打样行，从.1925.年至.1947.年，邬达克为上海留下了.126.个独具上海气质的建筑

直到.1947.年，54.岁的邬达克才离开上海

长宁区番禺路.129.号，一幢欧洲乡土风格的别墅曾是邬达克在上海的家，2005.年邬达克旧居被列入上海优秀历史建筑名录

邬达克设计的著名建筑是上海海派建筑最具特色的代表作

例如.1924.年建造的上海新晋地标武康大楼，以及被评为中国最好公寓之一的黑石公寓

这些建筑本身也是富有空间美学和洋房的特点，一般为砖木结构

建筑风格多样，有的是机平瓦坡屋顶，立面有半露式木构架装饰，清水红砖外墙

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带有邬达克设计的老洋房，不少都是挂铜牌的优秀历史保护建筑，成为上海不可移动的保护文物

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那个时期如同邬达克一样的海外建筑师，留下的建筑作品在如今是不可能再复制的，因此也赋予了上海老洋房的收藏价值

而且，不少老洋房还是名人的故居，如

淮海中路.1843.号一幢红瓦白墙的洋房就是宋庆龄故居，从.1948.年到.1963.年，宋庆龄在这里工作、生活达.15.年之久

里面记录着关于宋庆龄的历史故事，也是老洋房独特的历史价值

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来源：小红书.@雪.3.飞.who

可以说老洋房兼具了美学、舒适度、特殊文化的附加价值。是属于上海留下来的历史建筑，是真正的稀缺

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地段是其一，还有老洋房附带的特殊建筑设计、承载着的历史名人故事，这些才是上海老洋房无可复制的价值所在

地段不可再生、产品无法再有、还有历代名人故居在此留下的故事

决定了上海老洋房是有别于其他传统豪宅的存在

03

上海可流通出售的老洋房，.实在是太稀缺了

这里分享一个数据

上海现存老洋房有.4000-5000.套左.右，但.90%.以上.归国家所有，上海私有产权的老洋房总共只有.200-250.幢

其中产权清晰、可出售的老洋房在.100.幢以内，而修缮完好的不足.50.幢

而其中最稀缺的老洋房就是：独栋花园洋房，也是卖得最贵的

因为很多老洋房都不会挂在平台上出售，也不会放在明面上成交，基本上是在某个圈内流通

所以很难找到渠道去查老洋房每年的挂牌情况，但从每年的成交量，.也可以看出上海老洋房，就是限量供应的古董

我通过公开资料，大概整理了一下

据不完全统计，在.2017.年.-.2018.年上海成交的老洋房中，总价.1800.万以上的，也就.40.多套

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在.2021.年.1.月至.2022.年.5.月期间，上海总价.一亿以上的老洋房，也就成交了.8.套

有幸我也找到了一位做豪宅的.资深中介，这里称他为吴先生

吴先生从.2000.年就开始做豪宅，.他从中介的视角告诉我，上海老洋房的供应量真的很少

每年成交的过亿总价的老洋房仅有.10.套以内

因为这种历史建筑，它的价值有别于其他产品，业主很惜售，像古董一样珍藏起来

如果没有特殊情况是不会卖掉的，但凡有房源放出来，卖出就是一瞬间的事情

吴先生从业.20.余年里，至今也有且仅有经手过.1.套独栋老洋房

老洋房的市场是出来一套卖一套

以武康大楼为例，2021.年才挂出一套报价.3050.万的房源，单价超.17.万./㎡

而最近一次成交是在.2015.年，也就是说.时隔五六年武康大楼才挂出一套房源

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当天就有.30.多组客户现场验资看房，下午就有成交的消息释放

武康大楼且还不是独栋花园洋房，可见这种具有历史附加价值，还占据绝版地段的老洋房

根本不能用商品房逻辑去思考它的价值

04

当然

这自然也决定了能买老洋房的，不会是普通人

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所以有钱也不一定能买得到

关于这个信息，也是从吴先生那边打听到的

老洋房的持有人一般都是来自各行业里面的领头人，对隐私要求很高，毕竟涉及到上亿元的资产

他经手的老洋房业主除了不愿意透露隐私的，大致就以下几种

明星，大家也知道了，中介爆出张杰谢娜在上海买下的豪宅就是.思南公馆，那一套.售.价.6200.万

刘嘉玲上海湖南路的独栋花园洋房，在.2007.年的时候就价值.4000.万元，远超汤臣一品

第二种就是企业老板，购置需求也不一样，有企业买来做资产配置的，也有个人买来自住的

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2022-7-4 17:05

还有一些喜欢上海文化的外国人等，对上海老洋房建筑有情结，希望购买老洋房作为一种珍藏

除此之外的就不便透露了

对这几类圈层的人来说，买上海老洋房已经超脱了身份和地位这种面子需求，他们也不需要

所以很多老洋房的买家都更喜欢保持神秘

05

老洋房的价值早已经超过建筑本身

甚至说."中介".也非普通房产中介，做老洋房业务的中介并不多

并不是普通门店里的豪宅中介，而是隐秘在老洋房交易中的独立经纪人

老洋房交易的特殊性也决定了做这一行的人并不多，但却十分内卷

上亿的老洋房成交一套就是上百万的佣金，所谓的开一单吃三年就是如此

百年历史的老洋房大多属于历史文物，.其赋予的意义是现代建筑无法替代的，无法用金钱衡量

买下上亿级别老洋房的人，都是当作古董艺术品来收藏，也是对上海这座城市的一种珍藏了

来源：微信公众号：真叫卢俊.（ID：zhenjiaolujun0426）

wangjian

很正常，广州天河区汇景新城明月清泉别墅30万一平，都是上亿的；珠江别墅也是这个价。 私密性好-不用浪费时间等电梯接触乱七八糟的人，中国的房产从来都不是好的投资标的，这么贵是因为它值这个价。

[ 本帖最后由 wangjian 于 2022-7-4 17:29 编辑 ]

的确很正常，这些大城市中的别野数量是非常有限的，以后不会继续增多的，数量不会增加大家又都喜欢的东西肯定会保值，连我这边五线小城的别野都一直非常保值没跌过价，降价的只是小区房。

华远大一山庄也很贵，刚才看了一下安居客挂牌10个亿

wangjian

引用:

原帖由 Guest from 86.20.33.x 于 2022-7-5 10:36 发表
华远大一山庄也很贵，刚才看了一下安居客挂牌10个亿

安居客那个挂牌价就是搞笑的

这都不是工资3千多一点的老协该想的事

买下上亿级别老洋房的人，都是当作古董艺术品来收藏