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2022-2-9 17:45

作者：真叫卢俊
来源：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

过年前，我妈给我发了条微信，说除了自己现在正在住的，老家还有一套老房子要不要卖了。

我给他回了一条微信，四个字：一定要快。

我是一个小镇青年，老家是浙江的一个五线县城。

按照购买力来说还算是一个藏富于民的城市，和很多其他县城相比日子和消费水平还算过的滋润。

在老家老妈不只一套房子，除了一套我五年前给他买的一手房之外，自己还有一些岁数和我差不多一样大的老房子。

过年的时候，我和她说：除了新买的那套一手房之外，其他的房子都卖了。

1

县城的楼市本身，如今呈现一个很大的因素：不稳定。

不得不承认，之前的开心来源也是因为不稳定。

因为 2018 年前后买的一万出头的一手房，入驻两年多的时间，单价已经站到 2.5 万了。

我妈和我说，从未见识过房价的威力如此汹涌。

对于一个小城镇来说，不论是房价翻倍还是资产多了一两百万，这对一个开着小卖铺的老人家而言不得不说是天大的喜事。

价格的上涨就是一瞬间的。

城市没有任何变化，生活没有太多的改变，也不知道为什么价格就这样上去。

2020 年整体市场的大牛市下沉到了县城，给到这里的商品房价格本质性的变化，这样的不稳定助推了县城最后一轮房价上涨。

也正是因为这样的不稳定，在 2022 年的时候，我觉得老家的一些老破小房子，手里不应该留了。

甚至我觉得还有点烫手。

烫手的原因很诡异，就是我看了一些项目，发现一个很吊轨的现象。

就是一个社区可以站上 2.5 万元的单价，但是就是马路对面的老房子，价格就是一万不到的廉价价格。

而这个城市的一手房，就在这个 2.5 万元一公里范围内，在很多大城市而言就是很近的区位，但是就是因为这样的位置落差，售价只能勉强达到 1.8 万。

要知道，这还是一手房，或者说品牌还不错的一手房。

在这个城市，房价呈现一个一家独大，大家认可的最好小区就是能卖出价格。

而这个认可就是这一个小区。

除此之外，价格就直线下滑，周边的一手房能吃点汤，剩下的老破小就真的是老破小的价格了。

而这价格的不稳定背后就是楼市需求的不稳定。

县城拥有购买力，但不拥有普遍购买力。

市场需求分布并非呈现健康的金字塔结构，而是变成哑铃状，中间最重要的刚需刚改置换消失了。

这样的需求直接导致整个房地产市场失去了流动性。

也是因为如此，对大量的底层房子而言，严格意义以上都不能算是房子。

相比较而言更接近于耐耗品的房子，大家买也只是因为想要住而没其他。

其他对于品质，对于增值的诉求，都集中的倾斜到那仅有的一两个小区，这样的现象也让县城大量的房子失去了变现能力。

2

而另外一个焦虑的因素，除了楼市本身的不稳定，城市面的变化也没有想象的那么大。

县城的变化在我眼中有 2 个契机。

一个是 2016 年前后全国推进的棚改，通过拆迁创造出的居住需求支撑了大量的县城发展，也成就了不少三四线房企品牌。

但是这件事本身没有改变城市能级，从城市配套和产业布局而言，并没有为县城带来太大的改变。

楼市的火热也伴随着 2019 年棚改的结束开始预冷。

但是在这之后，大量的县城迎来了第二个变化：撤县并市。

很多地方已经不再是什么县什么镇了，而是被改为市或者区。

这样的变化也是立竿见影的。

我记得我老家在那时很快的核心干道的马陆开始被拓宽，眼界的商铺牌被整改，不少主路上的房子立面也被整体涂料和调整。

这段时间的县城也确实落了一家综合体，吾悦广场在我们老家开业了。

然后各种各样的开发商也看到了这里有 2.5 万元的可能觉得自己也可以，所以也都来开发了。

市场看上去很热闹，但是从此之后的城市并没有发生本质性变化。

仅有的一个变化，就是吾悦广场的边上，本来还有一个喜来登酒店，这个五星级酒店本来很长一段时间是这里的门面，但是这一次回去之后发现，因为没人住空置率很高，喜来登酒店也关门了。

转让给了其他品牌做起了婚宴海鲜大酒楼。

这件事背后也在诉说着，对于小地方而言，产业和产能正在流失。

我们期待的城市升级和产能发展这件事并没有发生，甚至可以说更严重。

这一次回去，我妈和我说的最多的就是经济下行这件事。

为什么我妈的感触会这么深，因为我妈就是一个生意人，虽然不是什么大生意，就是开了一个杂货铺。

但是这个杂货铺让他见识了各种各样的人，也让她最直观的感受到大家的购买力变化。

今年回去，我妈已经不会和我说什么电商对实体的冲击，也不会说什么大家都在网上买东西了。

今天说的最多的一句话就是：大家都很难赚钱了。

他们似乎也没有太多的想法，就是觉得好像什么都没变，但是大家都赚不到钱了。

你可以解释这是外贸业务的锐减，也可以解释是疫情对行业的冲击，或者有更多的理由。

但就是钱赚不到了。

今年的我妈，退掉了已经开了 20 年的门面，换了一个小地方守着这个杂货铺的牌子，理由也是如此：赚不到钱，但是房租太贵了，实在吃不消。

大部分的县城都只能顺势而为，而如今的城市大势未在，底层托底的实力不足，一切的一切决定了如今的现状。

正是因为对城市基本面的不自信，那些老房子在未来或许会更加的风雨飘摇。

3

当然，我会这样还是因为我看了更多其他城市。

在我眼里，最强县城的代表应该就是义乌了，对于义乌而言，经济模式不用说，誉满全球，通货能力影响世界。

单论楼市来说，5 万 + 的单位房价也在说着这个城市不同一般的能级。

但就是这么强的县城之王，在如今的周期中也变得几乎没有对冲能力，市场在淡市面前几乎没有抗击打能力。

都是直接一次性 KO。

这几乎是所有县城的通病，当城市版图不够辽阔，人口基数不够充沛的时候，行情可以带动一波涨幅，但却没办法在未来的趋势中夯实这样的价格箱体。

单纯的一套房子未来的涨跌都不在个人的视线范围之内。

伴随着我过去一年去过很多的北方城市，发现除了富饶的江浙，更多的县城房价是说跌就跌没有一丝丝的防备。

这也是为什么如果在老家有老破小我会焦虑的原因。

过年这几天这套年纪比我还大的房子已经卖掉了。

我很开心，我老妈更加开心。

老人家第一次账上有这么多钱，我觉得对于老人家而言这比赌未来的房子走势要靠谱很多。

对于县城房价的未来，我一直认为这样的城市能级没有地产，本质上就是一个单纯的居住品快消品，我是真心这么认为的。

脱离了城市能级而言，单纯的房子从来就没有太大的价值。

4

以上就是我这个春节做的事情，也是我对很多县城的一些想法。

如果我要给县城的小伙伴几个建议，我大概还会补几条：

1、如果自己不在老家，老家就留一套房子给爸妈，自己手上不要有房子，一些老房子全都卖了，不值得留恋；

2、如果要买，就买城里最贵的那个小区，那个小区还是保值的，甚至可以说是最保值的，硬通货；

3、一定要住进完整的有围墙有绿化有物业的社区，这样的房子才有可能被定义为房产；

4、不要买太小的，县城没有刚需，县城全是改善，150 平米不算大，200 平米也可以，买高层，买电梯房，买一个完整小区的房子；

5、不要买别墅，县城最不稀罕别墅，大家都是住独栋宅基地过来的；

6、不要买大品牌，要买靠谱的品牌，县城没有大品牌，很多品牌来县城就是来收割韭菜的，不要理他们；

7、不要觉得遗憾，县城的房子不要太多，一两套真的可以了，不住人的话一套就可以了；

8、如果手上实在有钱怎么办，可以去县城边上的大城市走，城市能级到了三线就有希望，去买那里的房子，如果觉得好就住过去，没什么关系；

9、买完不要看房价了，大概率未来的房价大年不会发生在县城；

10、落袋为安，如果卖了口袋里有点钱，可以用这笔钱做点有意义的事情，在县城依然可以过上很好的生活。

5

很多时候对于县城生活最大的幸福就是不用为买房而困扰，但是如果如果你已经买房或许就要为此烦恼了。

这就是所谓的围城效应。

生活在家乡，家乡或许从来没有变过，或许是我们对待这个世界的观点早就有了改变。

有句还挺煽情的话怎么说来着：如果不知道后面怎么走，不如想一想当初。

在这件事上，或许也还真的如此。

我买一栋的，小几层，一整栋楼都是自己的，还不用烦物业，烦车位

1、如果自己不在老家，老家就留一套房子给爸妈，自己手上不要有房子，一些老房子全都卖了，不值得留恋；
不能一概而论，看实际情况吧，如果未来还有升值的空间，租金回报率也可以的就先考虑清楚。

2、如果要买，就买城里最贵的那个小区，那个小区还是保值的，甚至可以说是最保值的，硬通货；
也不一定，最贵的小区有许多因数，如果只考虑投资不自住，就优先考虑回报率问题，最贵的小区升值空间已有限。

3、一定要住进完整的有围墙有绿化有物业的社区，这样的房子才有可能被定义为房产；
单家也算房产吧，我们这里的单家真是吃香。

4、不要买太小的，县城没有刚需，县城全是改善，150 平米不算大，200 平米也可以，买高层，买电梯房，买一个完整小区的房子；
200可以，但买两间100的远比你买200的要赚得多，且流动性更高。

5、不要买别墅，县城最不稀罕别墅，大家都是住独栋宅基地过来的；
主要还是看经济能力吧。

6、不要买大品牌，要买靠谱的品牌，县城没有大品牌，很多品牌来县城就是来收割韭菜的，不要理他们；
这个就有点说不过去了，大品牌的设计和服务是小公司能比的？

7、不要觉得遗憾，县城的房子不要太多，一两套真的可以了，不住人的话一套就可以了；
看经济能力吧。

8、如果手上实在有钱怎么办，可以去县城边上的大城市走，城市能级到了三线就有希望，去买那里的房子，如果觉得好就住过去，没什么关系；
不是生活所迫，谁喜欢离乡别井呢。
9、买完不要看房价了，大概率未来的房价大年不会发生在县城；
可以不看，但不能不清楚附近将来的规划发展。

10、落袋为安，如果卖了口袋里有点钱，可以用这笔钱做点有意义的事情，在县城依然可以过上很好的生活。
这个从投资角度说是对的，你永远不知道最高点和最低点在那。

坐标四线城市中的⑤/⑥县县城，手握县城两套房（03年）4间店面（03年）独栋自建大别墅（19年）一车库及几千平土地，四线城市一套房一车库（16年）。真想把03年（建成年份）的房店卖了，因为是继承老人家的（爷爷奶奶），说只要他们俩还在世就不准动

县城生活也不错

你都不在这个城市生活了，跑过来给在这个城市生活的人一堆所谓的建议不觉得可笑么？
还县城不存在刚需，哦，那么多人都被你吃了？难道非要背井离乡出门打工的才算是人，一辈子在小县城的就不能算是人么？从乡镇上城区生活的也不是人么？他们不是刚需？外地考编制过去工作的也不是刚需？净扯淡。
自己家庭富裕，自己所在的地区富裕，不要扩大到全国给人家建议，好好说话，不要喂屎。
我至今都能回忆起知乎上有个人的回答。说美国年轻人从来不关心房子，钞票，工作好不好，都是为了理想，为了所谓更“高维”的人类的福祉去学习，去生活，去奋斗。说中国年轻人物质。这特么不是扯淡么。这也就在前几年的中国，被公知忽悠瘸了，你把这话搁非洲去，你看非洲的年轻人削不削你就完事了。

150 平米不算大，200 平米也可以

此言有道  任何时候也不能把个人的己见 强加复制到别人身上