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小 发表于 2025-8-18 16:36
为什么这么贵
昨天文章内容里提了一段链家佣金的事，我后来去搜了一下，发现链家佣金这几年变化比较大，整体维持在 2-3% 的收费水平，但具体每一个城市都不一样。
北京 2%，买卖双方各担 1%。
重庆 2%，买卖双方各担 1%。
郑州 3%，卖家 2%，买家 1%。
上海 3%，买方 2%，卖方 1%。
成都 3%，买方 1.25%，卖方 1.75%
广州 / 深圳 2%，买卖各 1%。
然后昨晚评论席里延展出另一个问题，凭什么这些中介收费这么高，交易一套 1000 万的房子他们要收 20-30 万。我当时凭借经济学常识，回答一个充分自由竞争市场的定价一定是合理的，这显然无法说服质疑的读者，所以今天我就去仔细看了一下中介市场的成本与定价。
以北京市场为例，链家占了 55-60% 的市场，优势明显，排第二的我爱我家大概 18% 左右，已经被链家打出主城区了，后面还有麦田房产、21 世纪不动产、中原地产、中天置地等品牌，但加在一起也没多少市占率。
既然大家都嫌链家 2-3% 的佣金贵，这些中介品牌佣金低的话不就把生意抢了吗？答案是这些中介确实佣金比链家便宜，但也就便宜 0.5-0.7% 左右，他们提供的服务远不如链家，价低质更次，消费者最后权衡服务性价比还是链家划算，55-60% 的市占率是市场选择的结果。
那么为什么中介行业的成本这么高呢？不就是带看个房子么？
人力成本约 55%，这个行业流动率极高，不停有人进进出出，招聘和培训投入很大。另外成交率低，所以要多养人，数据统计行情清淡的时候每带看 50 次才能成交 1 单，所以成交的那 1 单要分摊另外 49 次白嫖的成本。
店面租金成本 20-25%，一线城市贵，二三四线城市略便宜。
广告营销成本 10-15%，投广告，竞价排名。
运营支持 5%，后台人员的薪资。
法律风险成本 5-10%，遇到交易纠纷还要下场打官司。
所以如果你在 1-3 次带看内就成交，并且没有任何屁事纠纷的话，你确实是 “亏” 了，因为你要和其他那些屌毛客户分摊成本。如果你就是屌毛客户，那 2-3% 佣金收低了，你偷着乐吧。
总之房产中介是一个门槛很低的行业，阿猫阿狗来者不拒，理论上你去楼下租个店面，挂块牌子就能干起来，你可以试试收很低的佣金能不能活下去。
……
其实类似成本叠加的情况在其他行业也会出现，比如昨晚另一个读者说的证券投顾收费要好几万，你们初一听会觉得太贵了，其实不这么定价的话投顾公司要亏钱的。
因为证券行业的有效获客成本极高，要在广大只愿意白嫖的散户人群里，筛出一个有意愿，同时也有能力购买投顾服务的潜在客户，大概成本是 500-800 元。你们不要怀疑，就是这么贵。
潜在客户还有一个转化率环节，每 10 个潜在客户大概只有 1 个人最终愿意支付购买，那另外 9 个人的成本都要叠加到他的头上，加起来就是 5000-8000。
另外还有后端成本，行情不好的时候有些股民买了服务却亏钱了，他们会闹着退钱，不退就去监管部门投诉，这个时候投顾公司为了息事宁人都会退钱消灾，这笔钱也要核算成综合成本。
再加上投顾老师的工资奖金，投顾公司的经营利润，你们觉得要定价多少才合理。
所以前段时间有黑产孜孜不倦的去攻击工商系统，篡改法人，偷窃财经大 V 的公众号密码，因为对他们来说只要黑进了大 V 账号，就等于闯进了流量金库，哐哐搬钱。
来源：公众号：猫笔刀
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