比房企更难的，是那些上下游行业

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1楼帖子 大中小发表于 2025-5-12 14:39

比房企更难的，是那些上下游行业

这两年我们对房企的人员精简一直有跟进

确实也知道房企这两年过得不容易

但是在房企的背后，还有另一群人的日子过得比房企更难

那就是地产上下游的相关行业，地产行业太庞大也牵涉太广

直接关联的产业超过 20 个，涉及上下游行业就有 50 个之多

包括设计、施工、建材等等一系列在内的巨大产业链条，都无法不受到房地产市场的影响

平时我们的目光，更多的停留在房企本身上

对于相关行业的关注度较少，但事实上地产的下行印记，也刻在了每一个链条产业之上

无论是设计院还是施工单位、精装公司又或者是地产广告公司都陷入了一场困局

于是房企裁员的那篇文章发出去之后

有一个评论让人无法忽视

还在我唏嘘设计院现状的时候

我的一个设计师朋友恰在此时，戳了我的微信

告诉我她也看到了那篇文章，当然也包括上面那条评论

“房企哪里算是最惨的，最惨里面设计院说第二绝对没人敢说第一”

在这个房地产下行的周期里面，设计院成为了最痛的那一个

01

当地产的困境蔓延到了设计院……

这两年总在说房企艰难，却忽略了房地产这个庞大的体系

上下游都关联了无数的行业

设计院首当其冲，受到的影响最大

正是因为在地产的大生产条线中设计院与开发商的关系最为紧密

从房企拿地之后，设计院就已经开始参与项目的开发，越过预售阶段，一直到项目交付，都少不了设计师的身影

来找我的这位朋友叫小枫，她绝对是陪伴这个行业一路走下坡路的最好见证者

她 12 年入学，16 年工作，到今年入行已经将近十年了

她刚毕业的时候，地产正要崛起，小枫是过了一段时间好日子的

2016 到 2019 那三年

她从来没有为了没有项目发过愁，只愁项目太多没空做

一年到头二十多个地产项目，同时服务多个甲方简直是家常便饭

那时候项目周转极快，2018 年底他们与碧桂园合作，9 月末项目启动，10 月中就完成了方案设计

不到四十天的周期就能完成一个项目的前期方案部分，很快就拿到了项目提成

那几年好像真的有一种 “钱是挣不完” 的感觉

而现在房企不拿地了，对于设计院来说，最主要的工作出现了停滞

当地产没有新项目时，设计院的业务链就断了

从前项目做不完的日子一去不复返，现在一年到头最多也就五六个项目

还要面临着同行的极大竞争

以前不怎么投标的他们，如今有标就投，但其实也完全能够预料到结果

中标的项目寥寥无几

而那些留下的人，也因为开发商开始内卷而变得异常忙碌

超严的成本控制，超高的设计标准，超长的反复周期

服务单个甲方的时间，因为越来越多的要求而被无限拉长

地产景观设计，早已经不是讲故事年代了

一个串联展示区旁征博引的景观故事，远不如门口一棵名贵的迎客松来的更吸引人

甲方的预算也越来越收紧，甚至出现方案阶段之后还在砍预算的情况

从前造价 2500 元 /㎡展示区的项目不少，大区至少也要做到 600 元 /㎡以上

而现在成本控制在 200 元 /㎡的项目都比比皆是

随之而来的就是无数的变更

短短一个星期，项目就经历了三次因为降成本而带来的变更

设计本身被弱化再弱化，从前肆意挥洒的设计灵感也不复存在

对于设计院来说，溃败就在一瞬间

跟房企类似，设计院这一年的主题也成了 ——?裁员和降薪

从 2024 年开始，几乎每过两个月，HR 就要逐个去谈一次关于降薪的事宜

我这位朋友的薪水从最富裕的时候年包 22 万

到现在的税前 8000 且没有年终奖，不过就是两三年的变化

小枫选择了忍，选择了接受，因为据说外面的日子更加不好过

于是一些人或主动离开，或被动裁员，设计院的人一天少过一天

设计院只是地产相关行业比较典型的一个缩影

这一条产业链上更多的人，也在寻找新的方向

02

更多类似施工团队、装饰装修，或与地产脱钩或直接转行

更多平时我们不曾注意的行业也受到了影响

从前这些行业，更多的是在做新开发用地的建设以及新盘新房的装修

而现在一个更明显的趋势

就是更多的行业开始从原先的与地产开发紧密相关，转向了二手和存量市场

比如工程施工单位

相对于设计院来说，工程施工单位眼下的现状还算好一点

虽然都没有新项目，但好在施工团队还有一些存量可以吃

方案阶段结束之后的一些项目转到施工团队这里

这些存量就成为了他们的救命稻草

桐哥是我前同事中，驻场最多的一个老设计师，认识的施工团队比设计师还多

他说那些没有存量的施工团队，就转头去外地做乡村振兴了

或许这一批施工队做完这一个项目，就会离开大城市，前往一个又一个乡村去进行建设

人总是要自己找出路的，施工团队是这样，精装公司也是如此

去年 929 新政之后，到年底二手房交易迎来了一波小高峰

加上今年以来的金三银四，二手房成交量确实比较可观

社交平台上非常火爆的老破小改造，成为了这些装修公司的主要业务之一

贝壳也发现了这一商机，直接收购了圣都家装，意图打通全产业链

小一点的装修公司也走向了一条新的赛道：局改

房子住了很多年，客厅卧室或许还可以，但卫生间厨房的老化程度是显而易见的

又不想大刀阔斧的重新装修，毕竟时间金钱都相对有限

如今这种局改的小公司，反而生意不错

以前精装修一套房子，动辄三五个月，通常一套房子装修费用也要在 30 万元以上

现在做局改之后，工期通常半个月内，费用控制在 3-5 万元，基本上就能完成一个厨卫的整体改造

小型装修公司如今也开始 “走量” 了

但随着新建项目的减少，受影响的行业面只会越铺越大

除此之外，还有更极致的例子

就是那些已经被迫转行的地产广告策划们

在设计院的时候，对接过一位地产广告策划，如今已经离开了这个行业

她所在的公司从前与地产公司合作，是按月收取服务费的

前些年生意好的时候，服务费月付 10 万元

而在秋姐离职前的那一段时间，服务费已经砍到了 6 万元，几乎腰斩

越来越龟毛的甲方，越来越难追的回款，总之就是这一行越来越难做了

身边即世界的说，秋姐周围大概有?8 成以上的广告策划都转了行

或是医美运营、或是新能源车企策划、或是高端家政

总要迈出那一步，才知道自己能不能重新开始

03

连年亏损的情况已经从房企外溢到了更多领域

房地产这一条产业链上，上下游都关联了太多的行业和企业

上游的土地购置、设计与施工，下游的家居家装和营销宣传

几乎每一个都受到了巨大的影响

整理自网络信息

勒紧裤腰带过日子，把 “减亏” 作为每一年的业绩目标已经成为了行业共性

行业的变动可以直观的反映在财报上，透过一行行数字

地产上游的设计行业，从财报上来看受创相当严重

曾经辉煌一时的民营上市企业，从 2021 年起就有不少在持续下滑

甚至有亏损超过一亿的企业

数据总结于网络公开信息，仅包含部分民营上市建筑设计企业

就连华东建筑院这样的大型国企，也屡屡传来坏消息

建筑设计之外，园林景观的行业也大致相似，甚至可以说更惨

亏损最多的东方园林，预计亏损至少 31.3 亿元

其余头部企业也有不同程度的亏损

数据总结于网络公开信息，仅包含部分重点园林景观企业

连曾经号称中国园林景观第一股的东方园林，也已经走到了破产重组的地步

这家成立于千禧年的公司，曾经号称是中国园林景观第一股

2024 年第三季度，东方园林总负债 346 亿元，面临巨大退市风险

东方园林的破产只是一个缩影，事实上地产的上下游行业有更多难以言明的苦楚

地产下游的装饰家居行业，也未能幸免

在地产下行的 2022-2024 年，家装行业也整体呈现下滑趋势

2024 年基本都降至了近几年最低点

来源：整理自网络公开信息

红星美凯龙作为国内当之无愧的头部企业，更是严重受创

在 2023 年开始滑坡，2024 年达到接近 34 亿的亏损、超过 80% 的降幅

来源：整理自网络公开信息

房企的日子不好过，关联行业又哪里会有好日子过呢

这些头部企业的数据，我们尚且能够窥见一些下行的趋势与节点

那些更小的公司，在地产行业收缩的过程中消失了多少，甚至没有数据可查

地产行业式微，或许只是财报中一串数字的变化

而由此带来的全链条震荡，却真的关乎每一个曾经认真工作的人的生活

04

地产去泡沫化，本质上也是上下游行业的去泡沫过程

地产企业的项目量减少，人员缩编，与地产相关的所有产业都在经历着一场巨变

无论是降薪裁员还是与地产脱钩转行

都是这些上下游行业受到地产下行影响的必然结果

财报上的数据能反映一个企业的营收，但背后那些组成数字的人的生活状况，我们却不得而知了

成百上千的行业，成千上万的人，都在地产向外辐射的链条上努力过，挣扎过

可能很多人会觉得地产行业过去几年已经挣够了下半辈子的钱

却忽略了这个行业辐射衍生出去的那么多人

他们平凡普通的生活，依旧靠着与地产息息相关的工作而支撑

他们期待着一个行业能够活过来，能够重新好起来，仅仅是为了生活罢了

行业的巨变，是每一个普通人无能为力的事情

但更重要的是，总有人在时代洪流之中逆势而上

比如那些转而去做存量市场的施工单位

比如那些发现一味的降低成本并不是良策的房企

终于明白唯有更好的设计才是企业竞争力、才能够赢得市场的青睐

但幸好的是，正因为经历了这个全产业链洗牌的过程

才让整个行业更加重视产品，也更需要好的设计师

于是我们才能看到当下房子的变化，它更好看、更宜居、更让外界看到除地段之外的其他优势

唯有如此，地产这个行业，以及他的关联行业，才能够变得更好

来源：真叫卢俊

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