打印

公众读不懂的房价数据

150.x.x.x

游客

1楼帖子 大中小发表于 2010-8-28 18:57 只看该作者

公众读不懂的房价数据

　8月26日，面对近期舆论对上海房价统计数据结果与实际房价差距甚远的质疑，国家统计局火速回应“报道失实”后，宣布对上海房产数据统计系统进行清查。据悉，上海因此将暂停公布今年房价数据。事实上，房地产数据、尤其是房价数据“失真”，几乎成了公众惯性质疑的对象。那么，到底是什么原因长期让公众感受与数据不一致呢？[详细]
不科学的统计方法

7月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.72，比6月份回落0.34点，比去年同期提高6.71点。（图：财经网）

据统计局公布的数据，2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。

国家统计局公布《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。

全年房价简单算术平均，得不出直观真实的市场数据

在和普通人关系最密切的房价数据上，官方公布的数据往往与民众感受相距甚远。其中，对房价涨幅数据与“真实情况”不符的质疑最为常见。新近一个例子是，年初国家统计局公布的“2009年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%”，随即引发了广泛质疑。 1.5%的所谓平均涨幅无法对应公众对“房价大涨”的愤懑，究其根本，还是简单平均的统计方法不科学。

据统计局后来回应，年初和年末房价差剧大。这一情况本应体现到数据中，但统计局偏偏把12个月的数据进行了简单算术平均，让公众无从读出价格变动的“V”型，更不可能认同数据所反映的结论。这种统计方法，即使过程没有大错，其数据的参考价值也非常小：既无法反映市场变动的趋势、也满足不了差异越来越大的社会现状，连“服务决策层”的功能也很可疑。

以均价计算“房价收入比”不专业，结果易造成误导

2010年5月，房地产研究机构上海易居房地产研究院公布数据显示，2009年中国房价收入比达8．03，并判断，东部地区纯商品住宅的房价收入比超过14，存在房价泡沫；而大部分中西部地区，房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。受到国内专家和机构青睐的“房价收入比”看上去更直观，但实际上其计算过程也值得质疑。

北京市华远集团总裁任志强就指出，要计算“房价收入比”，其实对数据的选取要求很高。如果无法用足够严格的数据计算，其结果也不可避免变成“误导市场与民众的工具”。国际通行的算法，是采用全部收入、住房套面积和住房交易价格的中位数而非平均数，并且要同时纳入经适房和二手房等同时计算。在统计学中，中位数比简单算术平均数统计难度要高，但可以减少最高房价和最低房价对整体情况的影响，有利于结果贴近实际情况。而据任志强描述，国内大部分专家不是不懂、就是根本得不到这个数据。 [详细]

统计不考虑高低价房成交情况，高房价“被平均”

平均值统计的另一重大缺点，是反映不了成交结构变动对市场的影响。所谓“成交结构”，通俗的说，就是市面上比较贵的房子和比较便宜的房子卖出去的比例。如果简单取销售总额平均值，就会出现较高的房价“被平均”。与香港和国外比较成熟的房产市场不同，由于政策调控频繁等原因，中国房市波动极其大，成交结构的变动也比其他市场也要大。

以深圳上半年房价统计为例，从均价统计看，6月的房价（17000元/平米）比1-5月均价均（20000元/平米以上）低出不少，环比跌15.8%。但若同时考虑成交结构，便发现6月深圳新房成交前10名楼盘以片区低价盘（15000元/平方米以下)为主，均价超过20000元/平方米的只有3个项目。可见，新房均价上的较大下跌，主要受成交结构变化影响，而并非统计数据所反映出来的房价下跌。若剔除成交结构的影响，深圳新房均价实际上基本没大变动。[详细]

不靠谱的数据来源

从近期一线城市情况看，中小户型继续被热烈追捧。图为万科长阳半岛开盘现场，854套住房在两天之内一售而空。（图：CFP）

在国内超大城市频造超级房价的同时，部分二三线城市也悄然加入了房价疯涨的“大合奏”。

房价样本数据多年来由开发商自主上报

长期以来，统计局搜集房产市场的数据，并非采用“住房实际成交价格”等更科学的数据，而是大多依靠企业自己填报，这造成了数据的随意性和主观性，其真实性也难以保证。现行《统计法》规定被统计人有告之的责任和义务，但对错报的追责少之又少。原国家统计局局长李德水曾在接受媒体采访时坦言，“调查时采集的数据是开发商报送的数字，也可能难以完全反映实际交易的价格”。（据路透社报道）

各地统计口径不统一，商品房保障房不区分

统计口径一直是统计部门未曾公开却应公开的信息。统计局定期公布的“全国70个大中城市房价”均值，其实来源于各地并不统一的统计口径获得的数据，即有的城市上报的“住宅成交价格”包括了经济适用房、二手房等，有的则不包括。在本来就不太科学的均价统计体系下，商品房和保障性住房依然不分开统计，导致最终的统计数据完全对市场的解释力非常弱。

二手房“阴阳合同”成公开秘密，为避税人为拉低均价

对于“不靠谱”的采样数据，在二手房数据上表现尤为突出。最近备受质疑的上海房价数据，也由二手房而起，当地统计部门干脆决定暂停继续发布本年度数据。一名长期从事二手房的中介机构代表瞿先生在接受采访时坦言，"统计局要想拿到最真实、完全没做过手脚的房价样本数据基本很难"。

大量存在于二手房市场的“阴阳合同”，是造成官方数字大大低于“市场”数字（由各地中介机构提供）的主因之一。二手房买卖双方为了避税需要，会人为地报低成交价格，按照“地区指导价”上报。据《南方周末》3月份调查报道，很多中介公司都有自家成交的二手房数据库，都是一手真实数据，但“成交量用建设部门的，但成交价格就更多地参考自己公司的数据库。”[详细]

不合理的发布方式

正在房产中介机构咨询的一名客户。（图：TIME）

“月度中和”数据不带参考值公布，拉公众感受落差

事实上，除了统计方法的不够科学、数据采集不严谨以外，各种试图反应房价和市场的数据与公众感受相去甚远，跟数据发布不合理也有很大关系。对于统计局的做法，复旦大学住房政策研究中心执行主任、曾专门研究房地产价格指数统计的陈杰直言道，“月度中和完全没意义，不知道要干什么。年底的价格更能反映全年变动。”

例如，单独由统计局发布一个“70个大中城市”的数据，而不同时发布年末月度同比价格指，无法让公众立体、直观地了解房市走向，往往是依据个人对某一片相对狭窄的市场的主观感受下判断，不一致的感觉自然更强烈。（据《南方周末》报道）

--------------------------------------------------------------------------------

　　正如经济学博士、中科院专家马光远所说，中国房地产市场，数据的混乱和虚假可谓“触目惊心”。一方面是科学权威的统计指标缺失，取而代之的是无法反映市场真实情况的“大平均”统计算法；另一方面，本可弥补漏洞的市场却有充斥了以逐利为目标的中介机构，数据真实性禁不住考验。在真实可靠的信息无立足之地的情况下，房价数据自然“读不懂”房价，也无从取信于公众。